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        項目管理培訓
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        教程篇丨要避免合同結算失控、扯皮,先抓住這幾個關鍵點!
        發表時間 : 2019/9/23 16:07:37
        內容分類 : 項目管理培訓
        瀏覽次數 :

         

        “量、價、費”一直是合同結算爭議,繞不開的癥結痛處!

        資料核對過程中出現的不匹配,導致雙方發生糾紛/扯皮結算審核階段,對過程資料把控不利,導致資料撰寫不嚴謹,結算過程困難結算審批流程冗余,導致審核周期長,款項遲遲不清審檢率低,外部審核機構不嚴謹,導致實際有效工程量和對應成本不匹配對竣工圖或施工圖結算審核方式,掌控不利,導致風險漏洞存在竣工結算報告提交不積極,影響整體結算效率

        這些問題一直令房企頭疼不已!

        合同結算作為整個開發流程的最后一道關卡,對成本管控起到至關重要的作用。如果不能有效解決這些痛點,必然會造成一眾不良后果,包括:

        失去對實際結算成本的有效管控:產生不合理的額外成本,出現過度超標狀況形成不良的供應商關系:產生不必要的糾紛,導致優質供應商資源流失給企業造成過重的稅額負擔:增加不必要成本導致的額外稅收無法積淀有價值的成本數據庫:失去可靠的含量/材料價格數據,來指導未來項目的目標成本測算及成本策劃方案那么,具體來說房企該:

        如何優化前期合同條款,保障權責清晰?

        如何在項目中期管控好流程/資料,避免后期扯皮糾紛?

        如何避免結算時因價量核算不準確,導致成本失控?

        接下來,明源君將引入業內標桿中海、碧桂園、恒大為例,一一說明他們是如何從項目開發前期,中期,后期三階段,進行結算的全方位管控:合同條款細化、在線化流程運營、供應商和外部合作單位的績效管控等,以此有效規避、管控、解決結算問題。

        項目前期

        中海、碧桂園:

        牢牢抓緊合同結算關鍵點

        對于工程合同的結算,最重要的就是,項目結算方式、材料價/措施費結款說明。以避免因為項目施工中突發變更,工期延期,停工索賠,質量問題,導致的無章可依,無法可循;

        1.合同結算方式:

        一般合同結算方式分為:施工圖預算結算,承包總價結算,平方米造價包干,工程量清單方式四種方式。

        在實際中,合同結算形式,會基于對擬建項目的大小、工期、造價,設計深度等綜合因素考慮進行選擇,而不是固定某一種最好。

        以上幾種方式都各有優劣,以中海為例,作為業界高利潤的標桿,為了提效降本,在合同價結算方式上,采用了工程量清單計價+部分定額取費模式(政府壟斷性經營工程)。

        中海在結算時,一般給實際工程設置里程碑階段,按照該階段劃分計算實際工程量,進而來確認進度款,以及付款期數或間隔期。另外,還可以進行階段性的“定額付款”,以定額的方式一次性規劃好直接付款金額,避免后面發生變動。

        2. 材料價結算管理:

        在成本管控中,材料價格占項目中期成本的60%-70%,且其易受原材料價格波動,技術水平,市場等因素影響,容易造成后期的變更發生,因此對它的管控尤其重要。

        具體來說,材料價格的管理辦法包括以下幾種:限定價、信息價、預算價、暫估價、審批價、以及成本核算價管理。以此,形成一個綜合性的材料價格生成、管控、復核的過程。

        通過限定價管控主材價格上限,如鋼筋、機械設備等材料的成本;從市場的角度來看,我們還可以出臺信息價以及時反映市場價格變化情況,指導定價。在相關資料不確定的情況時,還可以以暫估價的形式做價,后期假如采購價高于該價時,就在審批時做調整。

        一般企業在管理材料價格時,不僅通過以上幾種手段來編制,還會做最后的核算復盤,將最終材料核算的成本與施工預算價做比對,根據差距情況,最終定下實際的材料單價,以確保材料價格的合理性。

        3. 措施費結算管理:

        一直以來,措施費因其種類多且無法具化衡量的特點,讓甲乙雙方極其頭疼。

        為此,在合同簽訂階段,房企們可以盡可能聯合供應商,一起討論列出所有可發生的措施費用,出具詳細的方案,避免措施費漏項,發生后期糾紛。

        在編制計算措施費時,房企可要求施工方需基于實際的數據、計算公式、詳細闡明清晰事項情況,做到實事求是,合理價結算。避免后期因為考慮不齊全,導致不必要的負面影響。

        項目中期

        TOP級房企的資料嚴審

        及高效的流程管理

        對施工現場工程資料的保管和重視,是結算環節順利進行不可或缺的一步。為避免結算糾紛,特別是對供方跟甲方之間涉及到合作金額、相關權益的內容資料的有力保管,更顯重要。

        然而實際執行中,資料的保管存在著這些問題:

        “重外業、輕內業”對資料管理不重視,存在施工員/質量員兼做資料;事后“補資料”、作假亂寫或資料數據脫離實際,讓結算材料失真;以上種種,會造成 施工中資料丟失、缺漏、虛假不可靠等問題,影響到項目的質量/安全/結算管理。為此,小編提出以下幾種解決方案,供大家參考:

        在線化管理資料的審核及提交,實現實時提交和審核,安全/可靠的保管資料。細化工程資料管理制度,并對其提出標準化管理。健全工程資料管理制度,資料員、送樣員需持證上崗。技術部門對項目經理部進行資料交底。

        以目前業界結算管理的標桿TOP級房企C企來說,將在線化流程的資料審核和管理做到細致科學,大大提升了整體的效率和質量。

        具體來說,C企的管控流程及方法如下:

        整個業務流程的核心是圍繞線上移動工程協同app與ERP系統實時打通,聯合管理。(*點擊立即體驗移動工程協同*)

        1.直接由乙方在線提交結算資料,甲方在線手機端進行審核、電子簽字蓋章。相較之前需將資料原件反復轉寄、簽字蓋章,在線化管理大大的高效化了整個流程的運轉;

        2.乙方在線PC端提交資料后,甲方在線查看,無需將資料一一人工錄入ERP中再進行審核,工程協同會自動關聯ERP系統,實現信息的互聯對接,以及資料的完善留存。

        3.審檢結束后,甲方也可避開使用線下短信/電話,多次提醒乙方提交對數資料,直接開啟在線消息提醒功能,自動提醒乙方,節省重復工作對人力/時間的消耗。

        4.開啟對數環節后,甲方對數審核時,出現的任何問題均可直接與乙方在線溝通,避免過程中因距離/時間等原因,造成的信息反饋不及時,或交流信息無法留痕取證的問題,為高效完成有效對數,提供便捷可靠工具。

        竣工后

        恒大:審檢率/資料核對等環節管控

        一、審檢率的管控

        竣工后的審核階段,通常甲方會委托外部造價公司審核結算造價。但第三方造價公司往往會出現審核不嚴謹、責任心不強,與施工方私下勾結的行為,從而導致最終的工程量與成本嚴重不符,導致成本管控失利,項目審檢率低等問題。

        結合近年來房企的做法,我們整理出兩種解決方案給大家參考:

        1.可組建自己的造價公司,進行結算審核。敦促自己內部人員的嚴謹審核,避免了弄虛造假狀況,審核結果更加可靠。目前碧桂園也正使用該方式。

        2.通過獎金績效管理,給予外部審核公司一定比例的獎金。對于依賴外部造價團隊的企業,合理分配給其的項目分潤酬金,以鼓勵其積極性。

        結合恒大來說,他與第三方公司的合作方式,主要從合作流程+結算規定兩方面來說:

        從合作流程上來說,由成本控制中心,前期進行確定委托對象、合同簽訂主導;成本分管領導審核、總經理審批確定;整個造價公司審核進度情況隨時跟進。

        從結算規定上來說,一般工程造價在500萬元以內,咨詢費率會控制在3~8%以內;500萬元以上,咨詢費率應控制在2~6%以內。初審誤差率≤3%,復審誤差率≤1%的范圍內,給與咨詢公司低于最低費率的酬勞計算,作為額外補償激勵手段。恒大從有效結果考核為核心,將考核標準數據化,嚴格管控超標范圍,約束咨詢公司操作。

        二、竣工結算資料與施工資料的核對

        竣工結算時,竣工圖與原施工圖、變更資料核對不上的情況,令房企十分頭疼。由此造成的工程量變更、工程量質量核實情況,對應材料/設備使用量價的變化,都是結算時的關鍵難點。

        面對這塊,施工企業可以嚴格按照合同約定,編制完整的竣工結算資料,并在內部建立對結算資料的檢驗制度;甲方也要有一些自己的管控審核標準及手段。

        對于該部分,恒大有一些個性化管控要求,做到了更進一步的細化管理:

        這些個性化管理有效明確了,各部門職責分工情況,需要明確管控的內容。以便后期結算的時候對關鍵內容的有效掌控,責任追查,以及復核確認等。

        總 結

        合同結算作為成本管控環節的最后一道關卡,其重要性不言而喻,但能否處理好結算,還取決于對項目前期、中期的關鍵環節把控,流程的優化。

        同時,結算環節不僅僅是對甲乙雙方勞動成果的科學劃分過程,也是對雙方關系推進維系的關鍵,更是對整個項目利潤生成的關鍵。因此,不論甲乙雙方都更應該 嚴格重視起其中每個關鍵節點,做到有據可依,有理可尋,成本可控。

         

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