1. <tbody id="sy73z"></tbody>
      <tbody id="sy73z"></tbody>

        <th id="sy73z"></th>
        項目管理培訓
        尊貴品質,用時間記錄一切
        當前位置:
        勞務培訓
        項目管理培訓
        教程篇丨精裝修這樣施工,工期提前8個月,干得漂亮!
        發表時間 : 2019/9/23 16:00:56
        內容分類 : 項目管理培訓
        瀏覽次數 :

        在改善時代,精裝修是一個基本的趨勢。隨著各省市全裝修、精裝修政策陸續出臺落地,毛坯房可以說已經進入了退場倒計時。

         

        雖說目前大部分開發商的住宅精裝修率仍然很低,60%以上的房企精裝修率在40%以下。但是精裝推廣正在進入加速通道。以成都為例,2016年開盤的項目中,精裝修項目占比僅為18%,2017年這一比例已經達到45%!甚至有人預測2020年精裝修比例將達到80%以上。

         

        事實上,精裝修在現在的市場環境之下,不僅僅是一種產品競爭力提升的手段,甚至成為了房企一個利潤增長點。部分限價地區,精裝修成為拓展利潤的一種手段。而對于現房銷售的項目,精裝修施工做得好還能節省工期,助力快周轉。

         

         

         

        01


        精裝修三大尷尬

        不賺錢、工期長、施工難

         

         

        以前精裝修對于房企來說是選修課,但是在現在的政策和行業競爭環境之下,房企做精裝修已經成為必修課。

         

        一是政策自上而下要求房企做精裝修。從2016年開始,各地方政府紛紛出臺政策,新建住宅最高要求100%精裝交付。例如,上海要求自2017年1月1日起,外環線以內城區新建商品住宅實施全裝修比例達到100%。四川、浙江、山東、河南也都有類似的文件出臺。也就是說,以前你可以選,現在沒得選。

         

        二是競爭環境惡化,精裝修顯然更接近人們心中的“好房子”,也確實不得不做。隨著大型房企的全國布局,除了品牌優勢,標準化的產品和人性化精裝修,對客戶來說也都是必殺技。中小房企基本上面對的就是“贏家通吃”的局面,不突破精裝修很難做到產品力的持續提升。

         

        但是,雖然精裝修不得不做,但對于很多房企來說,卻面臨三個很尷尬的現狀。

         

        1、做精裝修不賺錢

         

        艾佳生活CEO潘定國告訴明源君,同樣是做精裝修,大型房企能用裝修來賺錢,精裝單項毛利可以達到50-100%,但是對于中小房企而言,基本不賺錢。

         

        新浪的數據也基本一致,2017年開發商實行精裝修增收利潤達到5億元以上的有14.38%,1-5億元占17.81%,1億元以下的則接近七成。對于絕大部分房企來說,提升精裝修的利潤率還有很大的空間。

         

        2、做精裝修不能快周轉

         

        更值得注意的是,現在越來越多城市開始規定現房銷售,加入精裝修不僅資金成本升高,而且“開工-開盤”的時間將會大大延長,很難做到快周轉。所以提升精裝修施工工藝和施工管理,盡量縮短工期,也成為刻不容緩的事情。

         

        3、做精裝修容易招來投訴

         

        精裝修施工其實是比較難的,因為:1、精裝修施工單位多,多種項目和工序交叉作業,對工序安排要求高,管控難度也大,很容易暴露質量問題。2、施工質量的感官要求高,施工的精細化程度相對嚴格。3、作為直接和客戶的接觸面,客戶對成品的完好很在意。所以目前不管是小房企還是標桿房企,精裝修都成了投訴的“重災區”。

         

        要做好精裝修,不僅要控成本、搶工期,還要保質量,對施工的要求其實非常高。

         

         

         

        02


        穿插施工、新工藝、新管理

        3管齊下有效縮短工期

         

         

        目前大部分標桿房企,都通過精裝修和主體工程的同步穿插施工,將精裝修工程提前,大大減少了由于精裝修帶來的工期延長。同時裝配式和新的施工工藝,能夠做到縮短工期的同時實現品質提升。

         

        穿插式施工就是通過施工前合理策劃,把原來的工序打亂,做到可以并行施工,比如每層樓都有不同的團隊在施工,相互獨立又互不干擾,以達到提速提效的目的。

         

        一般來說,主體工程完成封頂之后,精裝修單位才進場施工,這樣精裝修項目需要在封頂后14.5個月才能交付。而提前穿插作業,精裝施工單位在主體施工至2/3左右就進場隨主體流水施工,可以在封頂后7個月就完成交付,節省7-8個月的工期!

          

        某房企穿插施工的工期改善效果

         

         

        但是要做到高效的穿插式施工,事實上管控是比較復雜的,需要詳細的前期策劃和統籌指揮,同時由于每一層樓實施的工序不同,需要的建材也不同,因此必須要做到嚴格的現場管控,否則會出現系統崩潰,要注意幾個重點細節:

         

        ① 工序交接。每層樓安排工序盡量做到互不干擾,各工序在不同樓層之間流水施工,做到流出去就不流回來,實現徹底干凈的作業面移交,避免返工和連鎖返工。

        ② 組織固定。每道工序施工時間固定、人員固定,形成等循環流水施工。

        ③ 垂直交通。由于裝修前置,增加了施工電梯的運輸量,需根據施工計劃合理安排垂直運輸。由總包提供人、貨梯擔任垂直運輸任務,統一協調各分包單位使用電梯運送材料的時間。

        ④ 樓層止水。由于結構工程和精裝修同步,為了防止上下影響,樓層止水非常重要,樓板預留洞、地平水、室外雨水都要有針對性的防滲漏和排水措施。

         

         

         

        事實上,通過穿插式施工,單一工序的作業時間其實是被延長了,但是由于施工期疊加,整體實現了提效。而且施工人數減少了,專人負責專門工序,熟練程度提高,工期縮短的同時,施工質量反而能夠得到保證。

         

        二、優化工藝,減少工序和質量風險,縮短工期,避免返工

         

        精裝修施工在工藝上的差別,也會明顯影響施工工期。例如,同樣是標桿房企的A和B ,僅在土建移交精裝以及精裝第一道工序,這一個環節上的工期差距就超過半個月!

         

         

        這說明,通過改善優化工藝提升工期也能夠起到明顯的效果。通過對比標桿房企的施工工藝,幾個方面能夠提升效率。

         

        1、免抹灰體系,減少濕作業

         

        免抹灰工藝,簡化了找平層施工工序,能夠縮短工程總工期和減少勞動量,為裝修工程節約時間,縮短工期。大幅減少滲漏、空鼓等質量隱患。前面的案例,A房企在一個施工環節能夠節省半個月的工期,很大程度上就是得益于免抹灰工藝。

         

         

        免抹灰體系,包括內貼復合XPS板保溫、外墻全砼結構、內隔墻板體系、G9A實現100%免抹灰工藝,比傳統施工工藝減少一道工序,在相同質量要求下工期更短,造價更低。

         

        免抹灰工藝觀感

         

        2、鋁膜板技術工藝

         

        通過鋁合金模板工廠化生產,精細到毫米級,降低對工人技能的依賴。而且針對標準層的施工速度很快,現場操作簡易,完全是流水化作業,減少了人力投入和對工人技術的依賴。

         

        采用這個新工藝后,不僅傳統的抹灰工序可以取消,而且大大提高了工程進度。

        鋁膜板施工工藝

         

        3、樓層截水系統

         

        由于精裝修提前穿插施工,和主體工程同步,因此,樓層止水非常關鍵。截水系統跟主體進度同步,通過該系統對施工用水和雨水進行封堵及引流,來實現穿插施工作業。

        4、高精度地面

         

        在結構板澆筑時,控制樓面水平度和平整度,免除裝修二次砂漿找平,大幅減少砂和水泥的使用,節能環保,木地板可以在結構面直接安裝。

         

         

        三、改進發包方式,精裝總承包模式,提高穿插施工效率,減少界面交接扯皮

         

        由于精裝修施工單位多,各個界面交接容易扯皮,統籌管理要求比較高。

         

        目前一些標桿房企都在采取精裝修總承包模式,由總包全過程負責,協調精裝各分包單位的現場管理,這樣做有幾個好處:

         

        ① 合理安排工期計劃,統籌管理項目的進場時間、作業時間、材料設備進場時間,做到嚴格控制工期進度。

        ② 減少界面交接的扯皮,避免施工工序和成品保護帶來的損失。

        ③ 能夠充分發揮裝飾公司在精裝修方面的管理優勢,及時發現問題,避免返工,延誤工期。

         

         

         

        03


        精裝修施工控成本

        一靠施工前置,二靠標準化

         

         

        精裝修的價格目前基本上跟房價掛鉤,單獨實現溢價比較難。而且調控之后,由于很多房企為了突破城市限價,綁定銷售高價精裝修,也讓精裝修價格成了監管的重點,很難實現大比例溢價。所以控成本就成了擴大利潤空間的關鍵點。

         

        但是,精裝修控成本,要從設計、招標、到施工環節三個階段入手。設計階段通過定位和主材優化選擇降低成本;招采階段通過戰略集中采購降低成本,其前提其實都是規;蜆藴驶。之前明源君也專門給大家分享過。

         

        事實上,目前85%以上做精裝修的房企都在這兩個方面努力,設計和招采的重要性已經不需要強調。反而是工程當中,通過嚴格的標準化流程和定額標準來控成本,一直被忽略。

          

         

        1、工程量清單招標采購,施工單位提前參與

         

        工程量清單招標,就是發包方根據施工圖計算工程量,承建商據成本與盈利要求報價,發包方評標,一開始就能確定項目總體造價。自2010年開始,萬科便開始采用這種做法。

         

        一方面,工程量清單招標因為能把主要成本悉數說清,有利于經營結果的預測和保障;另一方面,清單招標能在前期消除設計缺陷,避免施工中的變更,有利于提升項目品質。

         

        ①  清單招標強調專業交圈,聯合審圖,招標前期消除功能性缺陷;避免出現深化圖和土建專業銜接不到位的問題。

        ②  清單招標強調方案前置,經效果性評判后出圖,再進入招標階段;避免部分甲指乙供材,邊施工邊確定方案,強調完成節點而忽視了整體效果。

        ③  清單招標強調甲供料的施工做法,需明確和深化圖專業會審,可避免由于趕節點,而忽略細節施工品質。

         

        2、標準化流程和施工工序

         

        例如,恒大的施工工序原則嚴格按照:先上后下、先濕后干、先內后外、先粗后細、先制作后安裝。

         

        大墻面各工序間歇及工藝間歇要求標準

         

        在標準化的流程和施工工藝的基礎上,工程管理部門在施工過程中更便于進行成本控制。

        ① 在承包合同價款外,盡量減少所增工程費用;

        ② 全面履約,減少對方提出索賠的機會;

        ③ 核實工程量,審核工程結算。

         

        3、成品保護要求更高

         

        精裝修施工存在多個公司、多種項目及工序交叉作業,其成品(特別是木制品)非常容易受損害,而且難以完全修復,很容易成為投訴熱點。愛空間創始人陳煒告訴明源君,精裝修交付之后,由于質量問題,返修帶來的成本其實非常高。

         

        據明源君了解,有的項目,僅精裝修的后期維修成本基本上都達到總成本的10-20%,這一部分對開發商,就是煮熟的鴨子飛了。

         

        現房銷售后,市場對于精裝房的要求會更高。也就是說,精裝房能否做好成品保護,會直接影響交房。明源君之前也專門分享過精裝房成品保護的干貨,感興趣可以回看《現房銷售真的來了!你的精裝房成品保護做到位了嗎?》

         

        小結

         

        伴隨精裝修逐漸成為市場標配,這個部分對于房企產品力和品牌的作用會越來越重要。很多標桿房企,通過十余年的努力,已經建立起自己的護城河。對于還沒有全面精裝化的房企來說,快速建立一套自己的精裝修標準體系,已經變成一場和時間賽跑,一定程度上決定了未來的競爭格局。

         

         

        往期經典回顧


        1. 實戰篇 | 詳解“五步放線法”,懂了!(視頻+圖文)
        2. 教程篇丨碧桂園住宅裝修工程施工工藝和質量標準!
        3. 教程篇丨認識各種建筑施工材料
        4. 實戰篇丨地面、吊頂、墻面工程三維節點做法施工工藝詳解
        5. 施工篇丨施工現場常見安全隱患、違規違章行為大全,施工人員必備!
        6. 質量篇丨如何解決墻、頂、地、細部通病-Part.1墻篇
        7. 如何解決墻、頂、地、細部通病—《裝飾質量通病的預防》Part.2頂面
        8. 財稅篇丨這些情況可以不交社保,真相是?

        做一個溫暖的公眾號

        微信號:河南新正生

        長按關注:河南新正生

        戳下面的原文閱讀,更有料!

         

         

        0371-60303269
        河南新正生建筑勞務有限公司
        Henan Xinzhengsheng Construction Labor Co., Ltd.
        鄭州金水區河南科技信息大廈4層
        hnxzs2018@163.com
        掃一掃關注我們
        Copyright © 2018   河南新正生建筑勞務有限公司   版權所有  備案號:豫ICP備19032368號-1
        怡红院2019在线观看,4438成全国最大免费丁香五月-福利一区三区视频午夜观看,亚洲日韩影音先锋第一页,最新免费不卡一区二区三区-波多野结衣超清无码中文蜜芽|337p日本欧洲亚洲大胆|影音先锋VA色资源站|一亚洲乱亚洲乱妇23p